Immobile ricevuto in donazione, come venderlo senza problemi

Quando si parla della donazione di un immobile si fa riferimento ad un contratto specifico con il quale un soggetto, il donante, cede per spirito di liberalità e in forma gratuita la proprietà di un bene o altri diritti reali ad un altro soggetto, il donatario.

Si tratta di un atto (notarile) che viene spesso sottoscritto sia perché ha un costo più contenuto rispetto ad una compravendita, sia perché può risultare un ottimo strumento per gestire i patrimoni familiari ed effettuare il passaggio di un immobile ad un figlio o ad un parente.

La donazione può risultare quindi fiscalmente vantaggiosa, tuttavia, questa tipologia di provenienza presenta, in caso di vendita dell'immobile da parte del donatario, alcune criticità che spesso vengono ignorate o sottovalutate.

LE CRITICITA'

La fonte dei rischi connessi alla provenienza da donazione di un immobile è dovuta alla presenza di eredi, ovvero di soggetti a cui il codice civile riconosce una situazione di privilegio particolare in riferimento alla successione dei loro congiunti, in particolare in relazione ai diritti sul patrimonio del donante.

Gli eredi, lesi nei loro diritti dalla donazione effettuata nei confronti di altro soggetto, hanno la facoltà di mettere in atto due differenti azioni sull'immobile donato:

a) L'azione di riduzione con cui l'erede ottiene con una sentenza del giudice la dichiarazione che quella donazione è stata lesiva dei suoi diritti e che gli consente di agire per riequilibrare la sua posizione;

b) L'azione restitutoria, con cui l'erede leso potrà rientrare in possesso di quel bene riottenendolo dal patrimonio del donatario o dal patrimonio di chi ha comprato quel bene, qualora nel frattempo fosse stato venduto.

Il trascorrere degli anni dall'atto di donazione consente di sanare la situazione. Vediamo come e quando. La donazione è inattaccabile dopo vent'anni dalla sua stipula (trascrizione) anche se il donante è ancora in vita. Se il donante invece è deceduto, la situazione si sana dopo 10 anni dalla sua morte. In altre parole, la donazione è inattaccabile trascorsi 20 anni dalla trascrizione di tale atto oppure trascorsi 10 anni dalla morte del donante.

Proprio a causa di queste problematiche, quando un immobile ha una provenienza da donazione, il potenziale acquirente manifesterà dubbi sull'acquisto principalmente per due motivi:

1. necessità di tutela contro eventuali rivendicazioni degli eredi lesi;
2. difficoltà ad ottenere un mutuo dalle banche, perché il bene oggetto di donazione potrebbe essere rivendicato da eventuali eredi del donante

LE SOLUZIONI EFFICACI

Pur essendoci ancora molta confusione su come risolvere le problematiche derivanti dalla provenienza da donazione in caso di vendita, queste sono le 3 procedure più utilizzate:

1. Revoca della donazione
   Se il donante è ancora in vita spesso si suggerisce di revocare la donazione per mutuo consenso, annullandone gli effetti. Quindi l'ex donante, ora nuovamente proprietario dell'immobile, potrà vendere offrendo la tutela richiesta al futuro acquirente.
2. Atto di rinuncia all'azione di restituzione
   Se il donante è deceduto da meno di 10 anni spesso si opta per la stipula di un atto con gli eredi legittimi, atto che garantisce la rinuncia all'azione di restituzione nei confronti di compra e del bene stesso oggetto di compravendita.
3. Stipula di un'assicurazione apposita per la donazione
   La prassi contrattuale negli ultimi anni ha previsto la possibilità di stipulare polizze atte a rendere più sicura la commerciabilità degli immobili pervenuti per donazione anche entro il ventennio. Una polizza di questo tipo copre il rischio gravante sull'acquirente in caso azioni da parte degli eredi lesi. L'articolo 563 del codice civile prevede infatti che il terzo acquirente possa liberarsi dall'obbligo di restituire l'immobile acquistato "pagando l'equivalente in danaro".

Ormai anche la maggior parte delle banche accetta queste assicurazioni a garanzia del bene donato, quindi anche l'ottenimento del mutuo ne risulta facilitata. Inoltre, pare essere a tutti gli effetti la soluzione più accettata ed efficace anche rispetto agli atti di revoca della donazione (che alcune tesi assimilerebbero ad una contro-donazione) ed all'atto di rinuncia all'azione di restituzione (che non metterebbe al riparo da eredi diretti sconosciuti).

GLI EFFETTI DELLA PROVENIENZA DONATIVA SUL VALORE

Come abbiamo visto, i problemi legali derivanti dalla provenienza da donazione, in caso di vendita sono superabili con diverse modalità, ma nessuna delle soluzioni sconfigge definitivamente il timore diffuso di banche ed acquirenti nel mutuare o nel comprare una casa donata.

È infatti parere diffuso che le case ricevute in donazione subiscano una certa svalutazione proprio a causa dei rischi dovuti alla loro provenienza. Se si vuole vendere una casa con provenienza donativa e si ignorano le difficoltà legate alla sua commercializzazione, il rischio di svendere l'immobile è davvero concreto.

Proprio per questo è necessario agire prima della sua messa in vendita contattando i professionisti che possono aiutare nel proporre un immobile che, presenta certamente una problematica di base, ma che ha già impostato tutte le soluzioni. Questo approccio non solo tranquillizza tutti gli attori della compravendita, ma è senza dubbio utile a proteggere il valore dell'immobile stesso.

Hai ricevuto un immobile in donazione che vuoi rivendere?

Parlane con il tuo agente Puntocasa per tutelare la tua vendita.

Contatta i nostri consulenti